招商银行的房地产投资风险敞口有多大？|清流·金融地产
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出品|清流工作室
作者|王晓悦 主编|赵妍
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据中纪委消息，招商银行股份有限公司原党委书记、行长田惠宇涉嫌严重违纪违法，目前正接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查。受此影响，招商银行（600036.SH）股价大跌。
田惠宇曾在早年掌舵过建行深圳分行，而近期建行深圳分行的原行长、副行长、风险总监十天之内齐落马。时间再往前推，今年3月，包括黄其森在内的泰禾集团三名“建行系”高管也相继出事，引发市场对此产生联想。
地产金融本不分家，落马事件之前，招商银行引人关注的是“狂撒500亿元，抄底房地产”的消息。当同行都在压缩房地产业务时，招行仍在逆流而上。
截至2021年末，招行对公房地产贷款余额为3559.77亿元，较上年末增长超过百亿。清流工作室发现，除了近期，招行向多家房企发出合计超过500亿元的并购融资额度外，招行还发行了不少房企债权产品，其中以有国资背景的房企为主。
值得警惕的是，因地产业景气度下行，招行2021年对公房地产不良率创下近年新高，达1.39%，较2020年末上升1.16个百分点。而根据报表，同行平安银行的对公房地产不良率仅0.22%，兴业银行为1.08%。清流工作室发现，招商银行不仅踩雷泰禾集团（000732.SZ）、蓝光发展（600466.SH）、华夏幸福（600340.SH）等房企，其客户还包括最近暴雷的易居企业（02048.HK）、以及早已被列入失信被执行人的新力控股（02103.HK）。
随着原行长的离开，招行下一步对房地产板块如何调整，还待观察。
踩雷多家房企
截至2021年末，受个别发展前景差的中小企业、高负债房地产企业风险暴露影响，招行房地产业贷款不良率由0.3%上升至1.41%，不良贷款余额由11.9亿元升至56.55亿元。
近两年，招行踩雷了不少房企。
此前恒大曾在2020年中披露的借款金额中列出，公司向招行香港及招商永隆银行共计借款35亿元。
此外，恒大的债务还波及招商系的其他公司。恒大2020年中披露的借款列表显示，恒大还向一家招平恒华公司借款8亿元。工商信息显示，深圳市招平恒华投资中心（有限合伙）由招商局集团旗下的深圳市招商平安资产管理有限责任公司（下称“招商平安资管”）出资设立。
2019年8月22日，招商平安资管通过招平恒华以股+债模式向恒大华强北项目投放了8亿元。由于该项目未按时支付2021年9月21日利息，亦未履行还款和股权回购义务，融资方及担保方构成违约。招商平安资管已向广州市中级人民法院提起诉讼并申请了财产保全，广州中院已立案受理，案件诉讼标的约合人民币8.4亿元。
招商银行提供给蓝光发展的贷款，也面临回收风险。去年8月，招商银行常州分行申请冻结常州锐蓝置业、苏州锐石文华房地产开发、蓝光发展银行存款5.7亿元或查封、扣押其相应价值的财产。同时，招商银行告上法庭，要求蓝光发展支付“蓝光发展 2020 年度第二期中票票据”本金 1 亿元及利息522万元等。
房地产行业景气度下行，行业服务商易居公司也陷入困境。近日，易居企业债券违约。目前，易居公司被列入失信被执行人名单。
易居企业年报显示，公司主要往来银行列表出现招商银行东方支行。此外，招商银行和招商证券合资设立招商基金管理有限公司，并进一步设立招商财富资产管理有限公司（下称“招商财富管理”）。招商财富管理旗下设立的宁波梅山保税港区培元投资管理有限公司，而上海云锋均然投资中心（有限合伙）将其持有的易居（中国）企业集团股份有限公司股权质押给该投资管理公司。
新力控股2021年半年报显示，公司主要往来银行中出现招商永隆银行，招商永隆银行是招商银行的全资子公司，但目前没有更多信息显示新力控股从招商永隆银行获得的贷款额度。
新力控股早已出现资金链危机，诉讼不断，更被列入失信被执行人名单。近日，因财务部主要员工离职，新力控股甚至无法按时交出2021年年度报告。
招商银行还卷入华夏幸福的债务违约中。
招商银行代销的5亿元大业信托君睿15号(九通基业)项目集合资金信托计划(下称“君睿15号”)在2021年8月构成实质性违约，这也是招行信托代销首次面向自然人违约。
华夏幸福2021年半年报显示，原参股子公司武汉宝业裕科置业有限公司曾向招商银行武汉分行申请3亿元贷款，实际已放款2.5亿元。目前，这家公司已被转让给宝业集团旗下的湖北省建工房地产开发有限公司。
此外，招商银行也受泰禾集团暴雷影响。
今年1月底，作为泰禾集团旗下债券“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”的主承销商招商银行披露信息显示，因未按期足额偿付本息，上述两只债券构成违约，涉及金额达37.6亿元。
据此前媒体报道，2018年11月，泰禾集团与光大信托、招商银行福州分行在福州签署三方战略合作协议。光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。招商银行称，也将在融资、跨境金融服务以及其他金融服务等方面为泰禾集团提供支持。
但没有更多信息显示招商银行为泰禾集团提供的具体资金情况。近期，泰禾集团及其黄其森因无力偿还接近500亿元巨额债务，已申请破产。
房产相关业务增加 ，今年偏爱国资房企
整个房地产行业景气度下行，不少银行在压缩给房企提供的资金。但招商银行投向房企的金额仍在增加。今年以来，招商银行继续对房企提供的“大手笔”融资额度。
今年以来，招商银行不动产战略客户部已经给包括华润置地、碧桂园、美的置业等房企发放了高达540亿元的并购贷融资额度。此外，招商银行最近通过审议，给关联方金地集团提供260亿元综合融资额度。
去年2021年全年，招商银行房地产相关的实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额也在增加，金额合计5114.89亿元，较上年末上升3.48%。其中，招行对公房地产贷款余额3559.77亿元，较上年末增加136.57亿元，占招行贷款和垫款总额的6.78%。
除了提供授信额度，招行旗下的保险公司、资管公司及国际金融公司，也通过配置产品等方式输血房企。
招商银行和信诺健康人寿保险公司的合资子公司招商信诺人寿保险有限公司（下称“招商信诺人寿”），就有部分资金投向房地产行业。
2019年，招商信诺人寿购买的各信托公司的两年期至八年期的理财产品总计13.8亿元，2020年这类信托投资金额增加至55.23亿元。招商信诺人寿在年报中表示，这类信托资金最终投资于房地产等项目。
另外，截至2020年底，公司购买的债权投资计划共计119.91亿元，此类资金最终用于水泥生产、地铁基建、高速公路以及水利工程等项目。清流工作室发现，2021年开始，招商信诺人寿购买的债权投资计划中，出现多个房地产企业的债权产品。
2021年底，招商信诺人寿先后购买了“上海滨江中心不动产债权投资计划”一期和二期，金额合计3亿元，拟满3年时行权。该债权投资计划由招商信诺人寿的控股子公司招商信诺资管发行，总融资规模50亿元。
该计划融资人为上海富瀛滨江开发建设投资有限公司（下称“滨江开发公司”），穿透后股东是华润置地（上海）有限公司和上海国资委。一份招标文件显示，滨江开发公司开发黄浦江沿岸 E20 单元 E-2-1、E-3-2、E-3-1 地块。
今年1月，招商信诺人寿配置招商信诺资产发行的债权投资计划，金额为5.8亿元。该投资计划融资人为柳州保利置业有限公司，融资总规模10亿元。
同月，招商信诺人寿又配置招商信诺资产发行的另一个债权投资计划，金额为2.4亿元。该投资计划融资人是广州绿控置业有限公司（下称“绿控置业”），融资总规模12亿元。而绿控置业由广州开发区投资控股有限公司和广东绿地投资有限公司（下称“绿地投资”）各持有51%和49%股权。
值得注意的是，绿地投资的母公司或已陷入资金危机。绿地投资的股东是广州绿地房地产开发有限公司（下称“广州绿地”），广州绿地则由上海东方康桥房地产发展有限公司（下称“东方康桥”）全资持股。2021年，东方康桥持有的广州绿地股权在2021年被冻结，金额为4.47亿元。目前，广州绿地还面临超过227宗法律诉讼，而绿地投资已将所持绿控置业的股权出质给广州开发区投资公司。
今年2月，招商信诺人寿配置了招商信诺资产管理有限公司（下称“招商信诺资产”）的债权投资计划，金额为1亿元。该投资计划的融资人是建发房地产集团有限公司，资金用于海西首座E36地块项目和2009P05地块A09子地块项目，具体用于偿还“中意-建发房产商业不动产债权投资计划”中用于投资项目建设的部分。
今年以来招商信诺资产还为其他房企发行了不少债权融资产品。
4月1日，首开股份（600376.SH）参股公司北京润和信通房地产开发有限公司向招商信诺资产申请不超过7.3亿元融资。润和信通现主要开发北京市通州区潞城FZX-0901-0162地块项目。首开股份是北京首都开发控股（集团）有限公司控股的大型房地产开发经营企业，穿透后的实控人是北京国资委。
4月20日，为满足项目需要，招商蛇口的间接全资子公司镇江盈盛房地产开发有限公司向招商信诺资产申请债权融资20亿元，融资期限为10年，并由招商蛇口提供担保。
此外，根据穆迪投资者服务公司3月16日发布的报告，截至2020年底，招行旗下的招银国际金融有限公司等6家公司的投资和贷款组合中平均约有35%来自内地房地产业。
比如，招银国际金融曾给万科提供巨额资金支持。
2017年，万科通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司与招银国际资本管理（深圳）有限公司、湖北长江招银产业基金管理有限公司，共同设立两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙），投资公司或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目。上述两个基金总投入资金129亿元，穿透后接近79亿元由招行旗下的招银国际提供，投资合伙期限长达20年。
时间再往前，2016年万科收购印力集团96.55%的股权，收购代价为128.7亿元。其中万科出资38.89亿元，招银国际财务支持82.2亿元，另有两个神秘股东出资7.74亿元。根据合作协议，万科与招商银行同意就有关投资总额达人民币90亿元的投资事项进行合作，条款为期六年。
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